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13 marzo, 2014

Gastos de Escritura en la Compraventa de Viviendas

¿Cómo se reparten los Gastos de la Escritura de Compraventa entre el Vendedor y el Comprador?

Salvo que los contratantes dispongan de otra cosa, los gastos de otorgamiento de  escritura pública son de cuenta del vendedor y los de la primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador, conforme establece el artículo 1.455 del Código civil. Por gastos de otorgamiento de  escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz.

Si se pacta de forma general que los gastos derivados del contrato son a cargo de uno de los contratantes se han de entender los derechos de notaría y los gastos del Registro de la Propiedad.

El vendedor ha de satisfacer también los gastos necesarios para realizar la entrega de la cosa. Los gastos de cancelación de gravámenes se consideran gastos necesarios para la entrega, salvo cuando el comprador se hubiera subrogado en ellos.

Son también de cuenta del vendedor los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, salvo que sean directamente imputables al comprador.

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Inmueble

12 marzo, 2014

¿Puedo Vender mi Parte de la Vivienda si mi hermano No quiere?

Es habitual que se quiera encontrar alguna solución cuando son varios los propietarios de una finca y uno de ellos quiere vender o alquilar y los otros no. Imaginemos una casa que hemos recibido de una herencia y somos varios hermanos los nuevos propietarios, o bien, un matrimonio que se divorcia y son los dos propietarios de una vivienda. ¿Cómo se llegará a un acuerdo?. ¿Vale la mayoría para decidir?. Si esto es así, ¿estaré siempre a expensas de lo que esa mayoría quiera hacer?.

Conforme establece el artículo 400 del vigente Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad (en esa copropiedad). Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (la finca)”.

La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o un porcentaje de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho.

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Civil, Inmueble

11 marzo, 2014

Cómo Reclamar Defectos en Pisos de Segunda Mano

Pese a que la compra de una vivienda es una importante inversión y los futuros compradores suelen visitar el piso varias veces antes de formalizar la compra, en ocasiones, una vez los nuevos propietarios se han instalado en la vivienda comprada de segunda mano, se dan cuenta de que hay desperfectos o vicios ocultos que no habían visto. Por ello surge la duda de quién debe hacerse cargo de dichos desperfectos, los nuevos o los antiguos propietarios.

Ante esta cuestión destacar que, el vendedor responderá frente al comprador de los defectos o vicios ocultos del inmueble transmitido que lo hacen inútil o menos útil para el fin que el comprador lo pretendía destinar. La responsabilidad del vendedor del inmueble de segunda mano será desde el momento de la entrega de la vivienda, con independencia de la firma del contrato de arras o la firma de las escrituras. Para que se de la responsabilidad del vendedor en la vivienda de segunda mano, el Código Civil establece  que se deberán cumplir una serie de requisitos tales como:

1º.-Que se trate de un defecto oculto: El vendedor no responde de los defectos que sean manifiestos, que se puedan percibir a la vista de cualquiera, de los conocidos por el comprador o de los fácilmente reconocibles por éste cuando ha visitado previamente la vivienda.

Es irrelevante que el vendedor conociera o no el defecto oculto.

2º Que el defecto existiera al tiempo de la venta, es decir, no puede ser posterior o sobrevenido tras la perfección de la compraventa.

3º- Que sea un defecto grave, es decir, debe hacer la finca impropia o inservible para su uso o disminuir el uso de tal forma que el comprador, si lo hubiera conocidosu existencia con aterioridad, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella.

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Categoría:
Inmueble

10 marzo, 2014

Consideraciones para Comprar Pisos de Segunda mano

¿Qué  se debe tener en cuenta en la compra un piso de segunda mano?

El comprador que se plantee adquirir una vivienda de segunda mano, ya sea como vivienda habitual o como segunda residencia, se deberá asegurar que la vivienda esté libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, para ello, lo primero que deberá hacer es solicitar del Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre situada la finca, una Nota Simple Informativa.

En esta nota simple encontraremos información sobre la descripción del inmueble, la titularidad y las cargas o posibles embargos. A esta información registral puede acceder cualquier ciudadano siempre que se faciliten los datos completos al empleado del Registro para que se pueda localizar.

Además de lo anterior, el vendedor está obligado a facilitar a la parte compradora toda la documentación relativa al inmueble que se vende al momento de la firma del contrato de compraventa o el contrato de arras o señal, siendo esto último lo más habitual entretanto se gestiona la financiación de la compra mediante un crédito hipotecario. Esta documentación abarca tanto los estatutos de la comunidad de propietarios, normas de régimen interior de la comunidad, planos de instalaciones, obras que se hayan realizado, etc.

En el contrato de arras o señal, se establecen las condiciones específicas de esa operación de compraventa del piso de segunda mano, tales como el precio, la cantidad que se entrega como señal y un plazo máximo para formalizar la escritura de compraventa ante Notario y la cancelación de posibles cargas que el vendedor no haya acometido, como puede ser la hipoteca.

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Categoría:
Inmueble

7 marzo, 2014

La Donación de una Vivienda

¿Cuánto se pagaría si se deja en vida un piso a un familiar? ¿Es mejor donar el piso o realizar una compra venta?

Dejar un piso en vida se conceptúa jurídicamente como Donación y tiene trascendencia tributaria tanto para la persona que dona su vivienda como para el que recibe esa donación, es decir, el donante.

Se debe pagar el Impuesto de Donaciones correspondiente a la Comunidad Autónoma (CCAA) en la que este situado el piso y el Impuesto de Plusvalía Municipal al Ayuntamiento en el que también esté dicha vivienda.

El Impuesto de Donaciones se calcula en función del valor real que la CCAA en la que esta situado ese piso le asigne al mismo. Por otra parte, la plusvalía municipal se calcula por el valor catastral del terreno y el número de años que el propietario lo haya tenido, a más años más se paga.

Por raro que pueda parecer, esta Donación tiene también trascendencia tributaria para la persona que dona su vivienda, ya que deberá consignar en su declaración de IRPF una ganancia de patrimonio si el valor que la CCAA le asigna a la vivienda en el momento de ponerla a su nombre es superior al importe por el que el propietario lo adquirió, salvo que este tenga más de 65 años y esa casa sea su vivienda habitual.

Respecto a qué es mejor, si donar una vivienda o realizar una operación de compra-venta, se debe señalar que compra-venta y donación son negocios jurídicos distintos, ya que en la compra-venta debe mediar precio, mientras que en la donación la entrega es gratuita.

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Fiscal, Inmueble

6 marzo, 2014

Impago de las Facturas del Móvil

El teléfono móvil se ha convertido en un elemento fundamental en la vida de todos sus usuarios, pero la difícil situación económica, con el elevado número de personas que no recibe ningún tipo de prestación económica o reciben una cantidad insuficiente para hacerse cargo de todos los pagos, hacen que, en algunas ocasiones, los usuarios de telefonía no puedan pagar el coste de sus facturas telefónicas.

Ante esta complicada situación, en la que el pago de las facturas se vuelve casi imposible, pero tienen la necesidad de tener una línea móvil, por ejemplo para encontrar trabajo y estar localizables, los afectados se preguntan ¿Me cortarán la línea si dejo de pagar?

Cuando se gira la correspondiente factura si es impagada, puede generar las consecuencias pactadas en el contrato, en particular el cobro de intereses de demora, así como la reclamación por cuantos daños y perjuicios se puedan acreditar, estén previstos o no en el contrato.

En el caso de retraso en el pago total o parcial durante un período superior a un mes desde la presentación a éste del documento de cargo correspondiente a la facturación del servicio telefónico disponible al público desde una ubicación fija (y asimilable a la telefonía móvil) podrá dar lugar, previo aviso al abonado, a su suspensión temporal.

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Categoría:
Consumo, Impagados

5 marzo, 2014

¿Puedo Donar un Piso para Evitar su Embargo?

En esta difícil etapa económica, en la que cada vez más familias ven cómo no pueden afrontar al pago de sus deudas y que ello, en muchos casos, lleva al embargo de bienes, como pueden ser una vivienda, se plantean donar el piso a algún familiar para que de este modo no le puedan embargar la vivienda si no puede hacer frente al pago de sus deudas.

Ante este supuesto, si donara el piso para evitar el embargo podría incurrir en un delito de alzamiento de bienes, tipificado en los artículos 257 y siguientes de nuestro Código Penal, y el acreedor podría interponer denuncia o querella el deudor al entender que el deudor está sacando de su patrimonio los bienes y derechos para no pagar las deudas.

Cualquiera que sea la naturaleza u origen de la deuda cuya satisfacción o pago se intente eludir, es evidente que no podrá realizar ningún acto de disposición patrimonial en perjuicio de sus acreedores, ni tampoco realizar maquinaciones como crear otras obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo  judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado en ese momento o en vías de iniciación.

¿Cuál sería la condena por un alzamiento de bienes? 

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Categoría:
Impagados, Penal

4 marzo, 2014

Cómo Reclamar una Deuda tras el Fallecimiento del Deudor

La muerte de un amigo o familiar es un momento muy duro y difícil de superar. A medida que pase el tiempo tras el fallecimiento, es posible que se de cuenta de ciertos asuntos legales que tenía pendientes con la persona fallecida, como por ejemplo, que le debiera un dinero que usted le había prestado.

En muchas ocasiones, especialmente cuando la cantidad a recuperar es elevada, el acreedor se pregunta si puede reclamar a sus herederos el dinero que él o ella le había prestado.

Conforme a la legislación vigente, las deudas y los avales se heredan. Para quien se encuentre en esta situación, seguro que le interesa saber que existe la posibilidad de reclamar la devolución de ese dinero a los herederos legítimos del prestatario fallecido.

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Categoría:
Civil, Impagados, Mercantil

3 marzo, 2014

¿Dónde se Liquida el Impuesto sobre Sucesiones?

¿Dónde se debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones si mi madre al fallecer vivía en una Comunidad Autónoma diferente a la mía? 

En la actualidad, cada vez es más común que padre e hijos vivan en diferentes ciudades o Comunidades Autónomas, por ello, cuando los implicados se sobreponen del duro momento del fallecimiento de un familiar directo y es la hora de recibir una herencia, se hacen la pregunta de dónde deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones que se debe pagar para recibir una herencia, ¿será en la Comunidad Autónoma donde reside el heredero o dónde tenía la rsidencia habitual la persona fallecida?

Si va a recibir una herencia de su madre que tenía su residencia habitual en Códoba,  se debe proceder a la liquidación del Impuesto de Sucesiones en la delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde residiera su madre.

Para proceder a dicha liquidación, hay un plazo de 6 meses y se hace una autoliquidación por cada uno de los herederos en el modelo 650.

A esta liquidación deben acompañar la siguiente documentación:

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Categoría:
Fiscal

28 febrero, 2014

Devolución del Céntimo Sanitario

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado sentencia respecto al famoso “céntimo sanitario” español. Con este término se hace referencia a un impuesto que se creó en 2002 sobre ventas minoristas de determinados hidrocarburos.

Se trata de un impuesto cuya decisión de aplicación recaía sobre las Comunidades Autónomas y que estaba destinado a financiar la sanidad pública en todas aquellas Comunidades que decidieran su aplicación.

En el año 2013 el céntimo sanitario fue suprimido, pero sustituido por un recargo en el precio de los mencionados hidrocarburos.

El precio del mencionado céntimo sanitario variaba según cada comunidad, el cual estaba entre 1,2 y 4 céntimos de euro. En su sentencia, el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea ha declarado que la aplicación del céntimo sanitario en nuestro país es contraria al derecho comunitario, ya que cocha con la Directiva Europea de Impuestos Especiales y que no tenía una relación directa con el consumo de estos productos.

Pero… ¿Quién y cómo puede solicitar que le devuelvan el dinero del céntimo sanitario?

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Categoría:
Administrativo

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